Ein Immobilienkredit ist ein Vertrag, durch den eine Bank einem Kreditnehmer einen Betrag zur Verfügung stellt, der zur Finanzierung eines Kaufs, eines Baus oder von Arbeiten an einer Immobilie bestimmt ist. Bevor ein Darlehensangebot unterzeichnet wird, bestimmen mehrere Mechanismen die Gesamtkosten der Transaktion und die Chancen, eine Bankgenehmigung zu erhalten. Diese im Voraus zu kennen, vermeidet Kalibrierungsfehler, die einen Antrag blockieren oder die endgültige Rechnung erhöhen können.
Verschuldungsquote und Normen des HCSF: der regulatorische Rahmen des Immobilienkredits
Der Höhere Rat für Finanzstabilität (HCSF) legt seit mehreren Jahren die Regeln fest, die Banken einhalten müssen, wenn sie einen Immobilienkredit gewähren. Zwei Kriterien strukturieren die Analyse jedes Kreditgesuchs.
Das erste ist die maximale Verschuldungsquote von 35 %, einschließlich der Kreditversicherung. Konkret darf die Summe der Kreditraten 35 % des Nettoeinkommens des Kreditnehmers nicht überschreiten. Das zweite ist die maximale Rückzahlungsdauer, die auf 25 Jahre begrenzt ist (27 Jahre für einen Kauf in VEFA oder mit Arbeiten, die einen erheblichen Teil des Betrags ausmachen).
In der öffentlichen Debatte werden regelmäßig Diskussionen geführt, um diese Kriterien zu lockern. Der französische Bankenverband hat sich daher für eine Erleichterung der HCSF-Regeln ausgesprochen. Dennoch haben diese Forderungen die für Kreditnehmer geltenden Kriterien nicht geändert. Solange der HCSF keine offizielle Änderung ankündigt, bleiben die Obergrenzen von 35 % und 25 Jahren die Norm, die für jedes neue Kreditgesuch einzuhalten ist.
Dieses Rahmenwerk zu verstehen, ermöglicht es, die Kreditfähigkeit zu berechnen, noch bevor man eine Bank kontaktiert. Man muss lediglich seine festen Ausgaben (andere Kredite, Unterhaltszahlungen) von seinem Nettoeinkommen abziehen und dann überprüfen, ob die geplante Rate unter dem Schwellenwert bleibt. Mehrere Online-Simulatoren, wie der Kredit auf der Website Projet Immobilier, ermöglichen eine schnelle Schätzung dieses Betrags.
Effektivzins und Gesamtkosten des Kredits: die zu vergleichenden Indikatoren
Der von einer Bank angegebene Nominalzins spiegelt nur einen Teil der tatsächlichen Kosten eines Kredits wider. Der effektive Jahreszins (TAEG) umfasst alle obligatorischen Gebühren: Zinsen, Kreditversicherung, Bearbeitungsgebühren, Kosten der Garantie (Hypothek, Bürgschaft) und eventuelle Vermittlungsgebühren.
Der TAEG sollte als Vergleichsgrundlage zwischen zwei Kreditangeboten dienen. Ein Angebot mit einem niedrigen Nominalzins, aber einer teuren Kreditversicherung kann teurer sein als ein konkurrierendes Angebot mit einem leicht höheren Nominalzins.
Usura-Zins: die gesetzliche Obergrenze des TAEG
Der Usura-Zins ist der maximale Zinssatz, zu dem ein Kreditgeber einen Kredit gewähren kann. Er wird vierteljährlich von der Banque de France veröffentlicht und variiert je nach Laufzeit des Kredits. Ein Antrag, dessen TAEG den Usura-Zins überschreitet, wird automatisch abgelehnt, selbst wenn der Kreditnehmer ein solides finanzielles Profil aufweist.
Der Anstieg der Anleihezinsen, der 2026 beobachtet wurde, hat erneut die Bedingungen für Immobilienkredite belastet. Wenn die Zinsen steigen, nähert sich der TAEG der Usura-Obergrenze, was bestimmte Profile ausschließen kann (ältere Kreditnehmer, deren Versicherung teurer ist, bescheidene Einkommen, die eine lange Laufzeit erfordern).
Kreditversicherung: ein oft unterschätzter Verhandlungshebel
Die Immobilienkreditversicherung deckt die Rückzahlung des verbleibenden Kapitals im Falle von Tod, Invalidität oder Arbeitsunfähigkeit ab. Obwohl kein Gesetz sie formell vorschreibt, gewährt keine Bank einen Immobilienkredit ohne diese Garantie.
Ihr Gewicht in den Gesamtkosten des Kredits ist erheblich. Über einen Zeitraum von 20 Jahren kann die Versicherung einen erheblichen Teil des TAEG ausmachen. Es gibt zwei Optionen:
- Den Gruppenvertrag, der von der kreditgebenden Bank angeboten wird, oft standardisiert mit umfassenden Garantien, aber einem einheitlichen Tarif, der das individuelle Profil des Kreditnehmers nicht berücksichtigt.
- Die Delegation der Versicherung, bei der man bei einem externen Versicherer abschließt. Seit dem Gesetz Lemoine (2022) kann jeder Kreditnehmer die Kreditversicherung jederzeit ohne Kosten oder Strafen wechseln, vorausgesetzt, der neue Vertrag bietet mindestens gleichwertige Garantien.
- Die Neuverhandlung während der Kreditlaufzeit, die relevant ist, wenn sich das Risikoprofil geändert hat (Rauchstopp, Berufswechsel, Verbesserung des Gesundheitszustands).
Mehrere Angebote für Kreditversicherungen zu vergleichen, bevor man das Darlehensangebot unterschreibt, ermöglicht es, den TAEG zu senken, ohne die Bedingungen des Kredits selbst zu ändern.
PTZ und Finanzierungshilfen: was sich kürzlich geändert hat
Der Nullzinsdarlehen (PTZ) ist ein Unterstützungsmechanismus für den Erwerb von Eigentum, der es ermöglicht, einen Teil des Kaufs ohne Zinsen zu finanzieren. Die Bedingungen für die Berechtigung ändern sich regelmäßig.
Seit April 2025 ist der PTZ wieder für den Kauf eines neuen Wohnraums im gesamten Land zugänglich, einschließlich Einfamilienhäuser. Zuvor war der Neubau auf kollektives Wohnen in angespannten Gebieten beschränkt. Der Altbau unterliegt spezifischen Bedingungen hinsichtlich Lage und Arbeiten.
Berechnung der Einkünfte für den PTZ: eine neue Regel, die zu beachten ist
Die Berechnungsmethode der Einkünfte, die zur Überprüfung der Berechtigung für den PTZ herangezogen wird, hat sich geändert. Für Angebote, die seit April 2025 ausgegeben werden, vergleicht die Bank zwei Beträge und wählt den höheren:
- Das steuerliche Referenzeinkommen N-2 der zukünftigen Bewohner des Wohnraums.
- Die Gesamtkosten der Immobilienoperation geteilt durch neun.
Dieser Mechanismus kann die Berechtigung eines Haushalts ändern, dessen steuerliche Einkünfte im Vergleich zum Preis des Projekts bescheiden erscheinen. Ein Kreditnehmer mit niedrig deklarierten Einkünften, aber einem teuren Projekt könnte über der Obergrenze liegen und den Anspruch auf den PTZ verlieren.
Der Betrag des PTZ ergänzt das Hauptdarlehen, ohne es zu ersetzen. Er reduziert den Betrag, der zu einem klassischen Zinssatz aufgenommen werden muss, was die Raten verringert oder die Rückzahlungsdauer verkürzt.
Die Gesamtkosten eines Immobilienkredits hängen von der Zusammensetzung von Zinssatz, Laufzeit, Versicherung und in Anspruch genommenen Hilfen ab. Die Überprüfung der Berechtigung für den PTZ, der Vergleich der TAEG mehrerer Banken und die Konkurrenz der Kreditversicherungen sind drei konkrete Maßnahmen, die in Kombination eine erhebliche Einsparung über die gesamte Laufzeit des Kreditvertrags darstellen können.
