Wenn man eine Wohnung oder ein Haus verkauft, besteht die erste Schwierigkeit nicht darin, einen Käufer zu finden, sondern einen Preis festzulegen, der mit dem übereinstimmt, was tatsächlich in der Nachbarstraße verkauft wird. Es gibt öffentliche Datenbanken, aber sie sind ohne Aufbereitung schwer zu nutzen. Die Preise von Piraino bieten genau diese Neuberechnung auf der Grundlage der erfassten Transaktionen mit einer feinen geografischen Unterteilung.
DVF-Daten und Neuberechnung der Preise pro Quadratmeter: was Piraino nutzt
Seit 2022 hat die Generaldirektion der öffentlichen Finanzen die API für die Anfrage von Grundstückswerten (DVF+) erweitert. Diese Datenbank erfasst die tatsächlichen Verkäufe, einschließlich Preis, Fläche, Art der Immobilie und Adresse. Die Aktualisierung erfolgt mittlerweile nahezu monatlich.
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Das Problem ist, dass die Rohdaten nicht ausreichen. Ein Verkaufspreis beinhaltet manchmal eine Garage, ein angrenzendes Grundstück oder verhandelte Renovierungsarbeiten. Ohne Aufbereitung vergleicht man Äpfel mit Birnen.
Werkzeuge wie Piraino stützen sich auf diese DVF+-Datenbank, um einen preis pro Quadratmeter, angepasst nach Mikroviertel, neu zu berechnen. Man kann die Preise von Piraino auf Info Immobilier einsehen, um einen aktualisierten lokalen Index zu erhalten, der an den tatsächlichen Verkäufen und nicht an den deklarativen Schätzungen von Agenturen orientiert ist.
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Diese kontinuierliche Neuberechnung verändert die Situation im Vergleich zu den alten, einmal oder zweimal im Jahr festgelegten Preiskarten. Man erhält eine reaktionsschnellere Marktanalyse, insbesondere in mittleren Städten, wo einige Transaktionen ausreichen, um den Trend zu verändern.
DPE und tatsächlicher Abschlag: das Kriterium, das von den Simulationsprogrammen unterschätzt wird
Die meisten Immobilienbewertungsguides erwähnen das Energieeffizienzdiagnose als “ein Kriterium unter anderen”. Vor Ort ist seit 2024 der Abschlag zwischen einer Immobilie der Klasse G und einer der Klasse D messbar und signifikant geworden, auch in angespannten Gebieten.
Das schrittweise Verbot der Vermietung von energetisch ineffizienten Immobilien (G dann F) zwingt Käufer dazu, die Renovierungskosten in ihr Angebot einzubeziehen. Eine Wohnung der Klasse F in einer Eigentümergemeinschaft, in der die Fassadenrenovierung gerade beschlossen wurde, wird ganz anders verhandelt als eine identische Immobilie der Klasse C.
Wie man den DPE mit den Preisen von Piraino verknüpft
Ein lokaler Quadratmeterpreis berücksichtigt nicht den DPE Ihrer Immobilie. Daher muss man manuell eine Korrektur vornehmen. Die Notare in Frankreich haben diese Abweichung in ihrem Konjunkturbericht vom April 2024 dokumentiert. Der Abschlag variiert je nach Region, Art der Immobilie und Anspannung des lokalen Marktes.
Konkrete Schritte: Man beginnt damit, den medianen Preis von Piraino für sein Viertel zu ermitteln, und passt nach unten an, wenn der DPE ungünstig ist, oder leicht nach oben, wenn die Wohnung ein Etikett A oder B in einem Bereich hat, wo der Durchschnitt um D liegt.
Mikromarkt und lokale Faktoren, die selten in Simulationsprogrammen integriert sind
Die Online-Simulatoren arbeiten auf Gemeindeebene, manchmal auf Viertelbasis. Sie übersehen sehr lokal begrenzte Variablen, die jedoch den tatsächlichen Wert einer Immobilie verändern.
- Geplante umfangreiche Straßenarbeiten in der Nähe (Verlängerung der Straßenbahn, Umgestaltung von Kreuzungen) können die Attraktivität einer Straße innerhalb von zwei bis drei Jahren sowohl positiv als auch negativ beeinflussen.
- Die Schaffung oder Schließung einer öffentlichen Einrichtung (Schule, Kindergarten, Mediothek) verändert die Nachfrage von Familien in einem engen Umkreis.
- Die Erweiterung einer Zone mit niedrigen Emissionen (ZFE) kann das Interesse an einem Viertel für autofahrende Haushalte verringern, während sie gut angebundene Bereiche aufwertet.
- Das Vorhandensein eines Parkplatzes oder einer Garage, das lange als automatischer Aufschlag galt, verliert an Wert in gut an den öffentlichen Verkehr angebundenen Stadtzentren.
Werkzeuge wie Piraino können einige dieser Mikromarktdaten integrieren. Hier gewinnt die Schätzung an Präzision im Vergleich zu einer einfachen Berechnung der Fläche multipliziert mit dem durchschnittlichen kommunalen Preis.
Praktische Methode zur Schätzung des Wertes Ihrer Immobilie
Statt eines theoretischen Protokolls hier die Abfolge, die wir verwenden, wenn wir einen realistischen Verkaufspreis festlegen wollen.
Schritt 1: den lokalen Medianpreis sammeln
Wir notieren den Quadratmeterpreis von Piraino für unsere Stadt und unser Viertel. Wir notieren auch die Abweichung zwischen dem medianen Preis und den geografisch nächstgelegenen aktuellen Verkäufen.
Schritt 2: Anpassung je nach Eigenschaften der Immobilie
Nutzfläche, Anzahl der Zimmer, Etage, Ausrichtung und allgemeiner Zustand sind die ersten Korrekturen. Eine Erdgeschosswohnung mit Garten hat nicht den gleichen Wert wie eine letzte Etage mit Terrasse, selbst bei gleicher Fläche im selben Gebäude.
Schritt 3: spezifische Abschläge und Aufschläge integrieren
- Ungünstiger DPE: einen Abschlag anwenden, der mit den von den Notaren dokumentierten Abweichungen übereinstimmt.
- Arbeiten in der Eigentümergemeinschaft erforderlich: die Protokolle der letzten Hauptversammlungen überprüfen.
- Belästigungen oder Dienstbarkeiten: Nähe zu einer Eisenbahnlinie, zu einem Mobilfunkmast oder nicht auf den Fotos sichtbare Durchgangsrechte.
Die Rückmeldungen variieren in diesem Punkt, aber eine zuverlässige Schätzung kombiniert immer einen Marktindex und eine physische Inspektion der Immobilie. Kein Algorithmus ersetzt den Besuch.
Schritt 4: mit mindestens zwei Quellen abgleichen
Wir vergleichen die Schätzung von Piraino mit den Rohdaten der DVF, die auf der Website der Regierung zugänglich sind, und, wenn möglich, mit der Meinung eines lokalen Fachmanns. Wenn die drei übereinstimmen, haben wir einen verhandlungsfähigen Preis.
Die Schätzung einer Immobilie reduziert sich nicht auf einen Quadratmeterpreis multipliziert mit einer Fläche. Der DPE, die geplanten Entwicklungen in der Nähe und die Besonderheiten der Immobilie sind ebenso wichtig wie die Lage. Die Verknüpfung eines aktualisierten Index wie Piraino mit einer Analyse vor Ort bleibt die solideste Methode, um einen Preis festzulegen, der Käufer nicht abschreckt und Ihr Vermögen nicht unter Wert verkauft.